임대차 계약 임차인이 꼭 알아야 할 수리 책임의 모든 것!

계약서 한 줄에 모든 걸 책임질 수는 없습니다.

전세 계약을 할 때 흔히 마주치는 문구, "수리는 입주자 부담".
이 짧은 한 줄 때문에 밤잠 설친 분들 많으시죠?
혹시 나도 모든 수리비를 감당해야 하는 건 아닐까, 걱정이 앞서게 되는데요.

이번 글에서는 ‘필요비상환청구권 포기 특약’이라는 조금은 생소한 법률 용어를 중심으로, 임차인의 수리 책임 범위와 법적 기준에 대해 쉽게 설명해 드리겠습니다.
불필요한 비용을 줄이고 권리를 지키는 데 도움이 되길 바랍니다.

필요비와 수선 의무의 법적 근거

임차인이 집을 사용하면서 발생한 고장을 수리했을 경우, 그 비용은 누가 부담해야 할까요?
민법 제626조 제1항은 "임차인이 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있다"고 명시합니다.
즉, 집주인이 기본적인 집 상태를 유지해야 하며, 임차인이 대신 비용을 썼다면 나중에 돌려받을 수 있는 권리가 있다는 것이죠.

예를 들어 보일러가 갑자기 고장 나서 추운 겨울에 고쳐야 했다면?
그 비용은 임차인이 우선 부담하더라도, 임대인에게 청구가 가능합니다.

 

특약으로 모든 권리가 사라질까?

계약서에 "모든 수리는 입주자가 한다"는 특약이 있다면 어떨까요?
민법상 이 권리는 당사자의 합의에 따라 포기할 수 있도록 열려 있습니다.
하지만 법원은 이렇게 해석했습니다.

"해당 특약은 일상적인 고장, 소모품 교체 등 소규모 수리에만 적용된다."
즉, 누수나 벽 붕괴처럼 집 구조에 영향을 주는 큰 문제는 임대인의 책임으로 남는다는 뜻입니다.

그래서 특약이 있다고 해서 모든 책임이 임차인에게 넘어가지는 않습니다.

 

수리 책임의 경계선: 소규모 vs 대규모

그렇다면 구체적으로 어디까지가 임차인 책임일까요?
법원 판례를 바탕으로 살펴보면 다음과 같이 나뉩니다.

 

구분	예시	책임 주체
소규모 수선	전등, 도어락, 수도꼭지 등	임차인
대규모 수선	지붕, 보일러, 벽체 누수 등	임대인

 

계약 단계에서 준비해야 할 것들

계약서에 명시된 문구만 보고 걱정하지 마세요.
중요한 건, 어떤 상황에서 어떤 책임이 있는지를 사전에 정확히 이해하고, 그 기준에 맞게 계약서를 작성하거나 협의하는 것입니다.

개인적으로도 오래된 주택에 살면서 누수로 곤란을 겪은 적이 있는데요.
법률 상담을 통해 임대인의 책임임을 확인하고 비용을 청구해 문제를 해결한 경험이 있습니다.

이처럼, 무작정 비용을 떠안기보다 명확한 기준과 정보로 현명하게 대응하는 것이 중요합니다.

더욱 자세한 법률 정보나 상담이 필요하다면, 대한법률구조공단(www.klac.or.kr)과 같은 공공기관의 도움을 받아보는 것도 좋습니다.

FAQ

 

Ⓠ 특약으로 임차인이 모든 수리 책임을 져야 하나요?

☞ 아닙니다. 일반적으로 소규모 수리에만 해당하며, 대규모 수리는 임대인의 책임입니다.

 

Ⓠ 계약서에 수리 부담 특약이 있다면 무조건 유효한가요?

☞ 포기 특약 자체는 유효하지만, 구체적인 수선 범위가 명시되지 않은 경우 법원이 제한적으로 해석합니다.

 

Ⓠ 누수나 보일러 고장도 임차인이 고쳐야 하나요?

☞ 아닙니다. 기본 설비나 구조적 문제는 임대인의 수선 의무입니다.

 

Ⓠ 수리비를 부담하고 나중에 청구할 수 있나요?

☞ 가능합니다. 필요비에 해당하면 민법에 따라 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다.

 

Ⓠ 어디서 법적 상담을 받을 수 있나요?

☞ 대한법률구조공단(www.klac.or.kr) 등 공공기관에서 무료 법률상담을 제공받을 수 있습니다.