2025 단독·다가구 전세 보증금 떼일까 걱정되는 현실

 

 

“불안해서 전세는 못 들어가겠어요”… 단독·다가구 세입자의 깊어지는 고민

 

서울시가 최근 소규모 건축물의 용적률을 완화하며 주거환경 개선과 건설 경기 회복이라는 두 마리 토끼를 잡으려 하고 있습니다.

정책 자체는 반가운 소식이지만, 정작 단독·다가구 주택 세입자들의 표정은 어둡습니다.

보증금 반환을 둘러싼 불안과 권리 관계 파악의 어려움 때문이죠.

이번 글에서는 단독·다가구 전세의 위기와 그 배경, 그리고 우리가 취해야 할 해법을 살펴보겠습니다.

전세 계약을 앞둔 분들이라면 꼭 읽어보셔야 할 내용입니다.

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전세 거래, 왜 이렇게 줄었을까?

구분	2021년 1분기	2025년 1분기
전세 거래 비중	46%	19%
평균 보증금	5,735만원	3,783만원
평균 월세	23만원	37만원

단독·다가구 전세 거래가 왜 이렇게 급감했을까요?

단순히 시장의 흐름만으로 설명하기엔 부족합니다.

세입자 입장에서는 한 가지 두려움이 커졌기 때문인데요.

바로 ‘보증금 못 받을까 봐’ 생기는 공포입니다.

아파트처럼 구분등기가 가능한 구조가 아닌 단독·다가구 주택은, 건물 전체를 기준으로 등기를 확인해야 합니다.

즉, 한 호실에 계약한다고 해서 그곳의 권리 상황을 정확히 파악하기 어렵다는 뜻이죠.

이런 정보의 빈틈은 계약 과정에서 세입자에게 고스란히 위험으로 돌아옵니다.

은행도, 중개사도 점점 기피하는 구조

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은행 입장에서는 리스크가 큰 대출을 꺼릴 수밖에 없습니다.

보증기관 역시 마찬가지죠.

임대인이 선순위 계약 상황을 공개하지 않으면 심사조차 어렵고, 보험 가입이 거절되는 사례도 속출합니다.

여기에 최근 대법원 판결까지 더해졌습니다.

단독·다가구 계약에서 중개사가 선순위 보증금 정보를 제대로 설명하지 않았다는 이유로 손해배상 책임이 인정되면서, 공인중개사들 사이에서도 기피 현상이 확산되고 있습니다.

결국 누가 나서든 위험 부담을 떠안게 되는 구조.

이건 시장 참여자의 문제가 아니라, 제도적인 허점이 만들어낸 문제입니다.

보증금 반환 걱정 없는 전세 만들려면?

과제	개선 방안
권리 관계 확인 어려움	중개사에게 확정일자 열람 권한 부여
보증금 반환 불안	전세보증 특화상품 개발
정보 부족	권리관계 조회 시스템 구축

세입자의 피해를 줄이려면, 정부가 좀 더 적극적인 역할을 해야 합니다.

단순히 위험을 경고하는 차원이 아니라, 정보 접근성과 제도 개선을 통해 거래의 안정성을 높이는 방향으로 가야죠.

예를 들어, 공인중개사에게 확정일자 열람 권한을 주면 최소한 선순위 임대차를 파악할 수 있는 길이 열립니다.

또 보증기관이 단독·다가구 전용 전세보증 상품을 내놓는다면, 은행의 심사 문턱도 낮아질 수 있겠죠.

무엇보다 정책이 세입자와 임대인 모두의 입장을 균형 있게 반영해야 합니다.

지나친 규제로 선량한 임대인까지 시장에서 떠나게 만들어서는 안 되니까요.

다시 살아나는 전세시장, 가능할까?

단독·다가구 전세시장은 지금 기로에 서 있습니다.

이대로 방치한다면, 거래량은 더 줄고 피해는 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.

하지만 지금 제도를 보완하고 정보 격차를 해소한다면, 세입자와 임대인이 모두 만족하는 시장도 충분히 가능합니다.

전세는 단순한 계약이 아닙니다.

삶의 터전과 직결된 문제이자, 사회적 안전망입니다.

그만큼 공공의 책임과 관심이 절실합니다.

이제는 정부, 금융기관, 중개사, 그리고 우리 모두가 함께 움직여야 할 때입니다.

작은 변화가 더 큰 신뢰를 만들 수 있습니다.

자주 묻는 질문들(FAQ)

🆀 단독·다가구 주택 전세는 왜 위험한가요?

☞ 등기상 각 호실의 권리관계 확인이 어려워 보증금 반환에 리스크가 있습니다

 

🆀 아파트 전세는 안전한가요?

☞ 구분등기가 되어 있어 각 세대별 권리확인이 가능하므로 상대적으로 안전합니다

 

🆀 공인중개사는 어떤 책임을 지나요?

☞ 선순위 보증금 및 임대차 정보에 대한 설명 의무가 있으며, 미이행 시 법적 책임을 질 수 있습니다

 

🆀 전세보증금 반환보증은 누구나 가입할 수 있나요?

☞ 기본 조건은 있으나, 단독·다가구는 정보 부족으로 가입이 거절되는 경우가 많습니다

 

🆀 정부의 해결방안은 무엇인가요?

☞ 확정일자 열람 시스템 도입, 보증기관의 상품 개발, 중개사 권한 강화 등이 논의되고 있습니다